آشنایی با ملک مشاع و دستور فروش ملک مشاع .
- ۴۳۴ بازدید
- بدون نظر
- بهزاد مظاهریان
دستور فروش ملک مشاع
در این صفحه با تعریف ملک مشاع و شرایط و ویژگیهای دستور فروش ملک مشاع آشنا میشوید .
عناوین مطالب این صفحه عبارتند از :
این مطلب شامل یک ویدئوی تصویری کوتاه در مورد دستور فروش ملک مشاع میباشد .
تماشای ویدئو جهت آشنایی کلی با موضوع توصیه میشود .
ملک مشاع
تعریف ملک مشاع
این اصطلاح حقوقی در واقع به وضعیتی از مالکیت اشاره دارد که در آن ، چندین نفر به صورت مشترک و همزمان ، مالک یک ملک هستند.
ملک مشاع در اصل به عنوان یکی از پیچیدهترین مسائل حقوقی در حوزه املاک شناخته میشود . مشاع مالی است که دو یا چند نفر با نسبت های مشخص در ملکی به صورت اشتراکی در آن مالکیت دارند. بنابراین ، هر کدام از مالکین مشاعی در جزء جزء مال مشاعی، مالکیت دارند و سهیم هستند .
باید توجه داشت که ویژگی اصلی ملک مشاع این است که سهم هر یک از مالکان ، به صورت فیزیکی و مشخص در ملک تعیین نشده است. به بیان سادهتر، هر یک از شرکا حق استفاده و تصرف در تمام ملک را دارند ، اما نمیتوانند ادعا کنند که کدام بخش مشخص از ملک منحصراً و فقط به آنها تعلق دارد.
مالکیت مشاعی ممکن است به صورت اختیاری انتخاب شود ، به عنوان مثال شخصی ملک مشاعی را از کسی خریداری نماید و در آن مال سهیم شود و یا اینکه اجباری باشد ، به عنوان مثال مال به واسطه ارث بردن به شخص به ارث برسد. توجه داشته باشیم که : حیاط ، پشت بام ، راه پله ها و … از دیگر املاک مشاع در ساختمان های مسکونی و تجاری به شمار می روند که تمامی صاحبان ملک در یک ساختمان ، در آن سهم دارند.
کلیه محتوای این صفحه بر مبنای قانون کشور در زمان انتشار مطلب درج شده است .
انواع روش فروش ملک مشاع
- توافق همه مالکین:
بهترین و سادهترین راه برای فروش ملک مشاع ، توافق همه مالکین بر سر فروش آن ملک مشاع است. در این روش ، همه مالکین باید بر روی قیمت و شرایط فروش با هم توافق داشته باشند .
- دستور فروش از دادگاه:
اگر توافقی بر سر فروش ملک مشاع بین مالکین حاصل نشود و یکی یا چند نفر از مالکین قصد فروش داشته باشند ، میتوانند به دادگاه مراجعه کنند و درخواست دستور فروش دهند. دادگاه پس از بررسی موضوع و در صورت عدم امکان افراز ملک مشاع ، ممکن است حکم به فروش ملک و تقسیم عواید آن را بین مالکین صادر کند .
برای آگاهی و دقت در طی مراحل فروش ملک مشاع توصیه میشود با یک وکیل ملکی مشورت نمایید .
دستور فروش ملک مشاع
تعریف دستور فروش ملک مشاع
در اصل دستور فروش ملک مشاع به حکم قضایی ای اطلاق میشود که از سوی دادگاه صادر میگردد و اجازه فروش املاکی را میدهد که مالکیت آنها بهصورت مشترک و مشاع بین چندین فرد مختلف قرار دارد . این دستور معمولا زمانی صادر میشود که شرکای ملک مشاع در مورد نحوهی استفاده ، مدیریت یا تقسیم ملک به توافق نرسند یا تمایل داشته باشند به شراکت خود در آن ملک پایان دهند.
شرایط صدور دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع تحت شرایطی صادر می شود که به شرح ذیل می باشند :
- وجود ملک مشاع حداقل بین دو نفر
- غیرمنقول بودن مال
- داشتن سابقه ثبتی
- اخذ گواهی عدم امکان افراز از اداره ثبت (( چنانچه ملک مشاع توسط اداره ثبت یا دادگاه رسیدگی کننده به صورت قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود (یعنی نتوان ملک را بدون ضرر و زیان به قطعات کوچکتر تقسیم کرد(مانند یک واحد آپارتمان ، یا زمینی با متراژ کم که تقسیم آن باعث از دست رفتن کاربری شود ، یا بناهایی که تفکیکشان موجب کاهش شدید ارزش یا غیرقابل استفاده شدن بخشهایی از ملک شود))، ، گواهی عدم افراز صادر خواهد شد و به استناد این گواهی ، هر یک از مالکین مشاعی می توانند صدور دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه درخواست بدهند . بدین ترتیب و پس از صدور دستور فروش ، ملک از طریق واحد اجرای احکام به فروش می رسد . در فرض اعتراض به تصمیم اداره ثبت در مورد افراز ملک مشاع ، صدور این دستور پس از رسیدگی به اعتراض امکانپذیر خواهد بود.)
◊ فرآیند افراز: در این مرحله، کارشناس اداره ثبت اسناد و املاک، وضعیت فیزیکی و حقوقی ملک را بهدقت مورد بررسی قرار میدهد تا مشخص شود آیا تقسیم ملک بدون ورود ضرر به مالکان یا کاهش ارزش ملک ، امکانپذیر است یا خیر.
◊ اهمیت : این مرحله پیشنیاز درخواست دستور فروش ملک مشاع است ؛ زیرا دادگاه تنها در صورت عدم امکان افراز، دستور فروش را صادر میکند.
- بازداشت نبودن ملک مشاع (درخواست صدور دستور مبنی بر فروش ملک مشاع در مورد املاک مشاع در رهن یا بازداشت شده قابلیت استماع نخواهد داشت.)
برای آگاهی از ویژگیها و شرایط افراز مقاله ” افراز چیست ” را مطالعه نمایید .
مدارک لازم برای درخواست فروش ملک مشاع
- گواهی عدم افراز: همانطور که گفته شد ، این گواهی که از اداره ثبت اسناد و املاک صادر میشود ، و نشان دهنده عدم قابلیت تقسیم فیزیکی ملک بین مالکان است و در عین حال مبین ، لزوم فروش برای پایان دادن به شراکت میباشد.
- اسناد مالکیت ملک : شامل تمامی اسناد رسمی مربوط به مالکیت ملک ، مانند سند تکبرگ یا سند منگولهدار یا هر نوع مدرک قانونی دیگر که نشاندهندهی مالکیت رسمی مالکان بر ملک باشد.
- مدارک شناسایی مالکان: کارت ملی و شناسنامهی تمامی مالکان مشترک که در ملک سهیم اند .
- مستندات مربوط به توافقات احتمالی بین مالکان (در صورت وجود): هرگونه توافقنامه یا قرارداد قبلی میان مالکان ، که ممکن است شامل توافقات در مورد فروش ، مدیریت ، یا استفاده از ملک باشد ، باید ارائه شود.
- درخواست اصلی (دادخواست): ارائه دادخواست کتبی به دادگاه ، که در آن خواسته میشود دستور فروش ملک مشاع به دلیل عدم امکان افراز صادر شود. این درخواست باید مستند به دلایلی باشد که عدم امکان تقسیم ملک را اثبات میکند و فروش آن را تنها راهحل ممکن و موجود معرفی نماید.
دستور فروش ملک مشاع میتواند بدون نیاز به رضایت همه مالکان صادر شود.
مستندات صدور دستور فروش ملک مشاع
مستندات قانونی دستور فروش ملک مشاع ، ماده ۴ قانون افراز و فروش ملک مشاع و مواد ۹ و ۱۰ آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع می باشند.
- دستور فروش مال مشاع منقول : امکان پذیر نخواهد بود و در صورتی که مال منقولی بین چند نفر به صورت مشاع باشد و شرکاء در خصوص فروش آن با هم توافق نداشته باشند می توانند از دادگاه تقاضای صدور حکم فروش مال مذکور را بنمایند.
دستور فروش ملک مشاع با سند عادی : نیز امکان پذیر نیست. صدور دستور فروش منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید ، برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نمیباشد .
در خواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیرقابل افراز تا زمانی که سهم مشاع خریداری شده رسما به وی انتقال نیافته است ، قابل پذیرش نخواهد بود .
هزینه های فروش ملک مشاع
- هزینه های ارزیابی ملک توسط کارشناسان رسمی که معمولاً بر اساس تعرفه های مشخص تعیین خواهد شد .
- اگر فروش از طریق دادگاه پیگیری شود ، هزینه های مربوط به دادرسی شامل هزینه ثبت دادخواست و سایر هزینه های قانونی ممکن است اعمال شود.
- هزینه های مربوط به تبلیغات و آگهی ( های ) ملک برای فروش .
- هزینههای دفترخانه و مالیاتها و عوارض مربوط به انتقال سند .
اگر مالکین از خدمات وکیل متخصص ملکی یا مشاور حقوقی استفاده کنند ، باید هزینههای مربوط به آن را نیز در نظر بگیرند
خلع ید مشاعی و دستور فروش به طور همزمان و در یک دادخواست قابل مطرح کردن نیستند . به این دلیل که دعوای خلع ید نیاز به صدور حکم و قطعیت دارد اما دستور فروش ، حکم یا قرار نبوده و قابل اعتراض نخواهد بود .
در مواردی که برخی از شرکاء ملک مشاعی را در تصرف دارند بهتر است در ابتدا اقدام به طرح دعوای خلع ید مشاعی و تخلیه ملک مشاعی نمود و سپس درخواست دستور فروش را تقدیم دادگاه نمود .
صدور دستور فروش توسط دادگاه
صدور دستور فروش توسط دادگاه
دادگاه با بررسی دقیق تمامی مدارک ارائهشده ، بهویژه گواهی عدم افراز، و همچنین دلایل و مستندات قانونی ارائه شده ، در صورت احراز شرایط لازم ، دستور فروش ملک مشاع را صادر میکند .
خریداری که به صورت عادی ملک به وی انتقال یافته است ، ابتدا باید خواسته الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت را مطرح نماید و پس از اجرای حکم ، میتواند درخواست دستور فروش مال مشاع را به دادگاه تقدیم نماید.
ویژگی های دستور فروش ملک مشاع
دعوا محسوب نمیشود .
از امر ترافعی برخوردار نیست .
نیاز به تعیین وقت رسیدگی ندارد .
در وقت فوق العاده میشود ، این دستور را صادر کرد .
قابل عدول است .
قابل اعتراض از طریق طرق عادی و فوق العاده نیست معمولا .
هم خواهان و هم خوانده میتوانند این دستور را درخواست کنند .
اجرائیه نیاز ندارد .
پرونده اجرایی نیاز دارد .
مزایده بیش از دوبار هم برای این موضوع امکان پذیر است .
دستور فروش ملک مشاع ورثه ای که دارای سند رسمی و سابقه ثبتی باشد و گواهی عدم افراز نیز از مرجع مربوطه اخذ شده باشد ، امکان پذیر خواهد بود . درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع ورثه ای ، از سوی هر یک از ورثه با ارائه گواهی انحصار وراثت امکان پذیر خواهد بود .
اجرای دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع بدون نیاز به صدور اجرائیه، به قسمت اجرای احکام دادگاه ارسال میشود . اجرای احکام مدنی ضمن تشکیل پرونده اجرایی ، بهقید قرعه ، کارشناس رسمی دادگستری را جهت قیمت گذاری ملک ، مشخص میکند و درصورتیکه طرفین به قیمت تعیینشده اعتراض نکنند آگهی برگزاری مزایده منتشر میشود. درصورتیکه ملک از طریق مزایده به فروش برسد ، دادورز پس از کسر هزینههای اجرایی و قانونی به نسبت سهم شرکا ، مبلغ حاصل از فروش مال مشاع را بین شرکا تقسیم خواهد کرد .
موارد ابطال دستور فروش ملک مشاع
- عدم رعایت تشریفات قانونی و یا ایجاد اشتباه در مراحل مزایده ملک مورد مزایده .
- عدم اطلاع رسانی قانونی به شرکاء ملک مشاعی از مراحل مزایده .
- ملک از ابتدا قابل افراز بوده باشد .
- بدلیل عدم طرح دادخواست فروش ملک مشاع به طرفیت تمام شرکاء .
- چنانچه شخص ثالثی نسبت به ملک مشاع دارای حق و حقوقی باشد .
- عدم رعایت حق تقدم شریک در خرید ملک و …
البته باید توجه داشت که ، توقف دستور فروش ملک مشاع در اکثر موارد غیرممکن است و اگر درخواستی مبنی بر توقف داده شود ، تشخیص موجه و قانونی بودن آن طبیعتا با دادگاه خواهد بود .
نکات مهم برای اعتراض موفقیتآمیز
برای اینکه اعتراض شما بتواند مؤثر واقع شود و شانس موفقیت آن افزایش یابد ، جمعآوری و ارائه شواهد و مستندات قوی ضروری به نظر میرسد . این شواهد میتواند شامل موارد زیر باشد:
ارزیابیهای پیشین ملک : اگر ملک قبلاً توسط کارشناسان دیگری ارزیابی شده است ، نتایج آن میتواند به عنوان مدرک پشتیبان قابل ارائه باشد .
سوابق فروش املاک مشابه: بررسی قیمت فروش ملکهای مشابه در منطقه و در زمان نزدیک به ارزیابی میتواند به شما کمک کند تا عدم تناسب قیمت فعلی را به اثبات برسانید .
تغییرات ایجادشده در ملک: هرگونه بازسازی، تغییر ، یا بهبود در ملک که منجر به افزایش ارزش آن شده است، باید مستند و به کارشناسان ارائه گردد.
جمع بندی
سخن آخر
با توجه به این که بسیاری از املاک بصورت مشاعی در مالکیت دو یا چند فرد حقیقی یا حقوقی قرار دارد و نیز با توجه به این که در بسیاری از موارد شرکای املاک مشاعی بر سر فروش ملک شراکتی خود به تفاهم و توافق نمیرسند ، به نظر میرسد نهاد دستور فروش ملک مشاع ، راهی چاره ساز برای گشودن گره های این چنینی و مانع زورگویی شرکا به یکدیگر خواهد بود .
در صورت نیاز میتوانید از دیگر ویدئوها و مقالات مرتبط با این موضوع در وبسایت دیدن نمایید .
سوالات متداول
دستور فروش ملک مشاع
